リフォーム

【価値の下がらない不動産を紹介します】築古中古マンションのリノベーション

こんにちは!おしゃべり建築士です!

今回の記事では、自己所有物件(マイホーム選び)にオススメのマンションについて紹介していきます。

マイホームの購入の検討の方で戸建て住宅かマンションか悩んでいる方にぜひ読んでいただきたい内容です!

毎年価値が下落する戸建てマイホーム

マイホームを持つことは資産を持つことだ!と豪語している方を今もよく見かけます。

新築一戸建ては男の夢だ!

せっかくのマイホーム、新築であるべきだ!

こんな意見を言う方々ですね。

でも、マイホームって本当に資産でしょうか?

一般的に新築戸建て住宅は買った瞬間に価値が落ちると言われています。

たとえば3,000万円で購入した新築、木造戸建て住宅があるとしましょう。

この住宅は買った瞬間(足を踏み入れた瞬間)価値が2,500万円に下がります。

中古住宅となり、新築としての看板がなくなってしまうからです。

さらにこの住宅の価値は年々経年劣化とともに下落していき、30年後には0になってしまします。35年ローンを組んでいる場合、価値のない家にお金を払い続けることになります。

※鉄骨造は木造よりもゆっくり価値が下落しますが、下落することに変わりはありません。

いやいや、マイホームならローン完済後は、賃貸のように毎月の賃料がかからないじゃないか!こんな声が聞こえてきそうですが、賃貸とマイホームどちらがお得かはまた改めてお話ししていきます。

同じく価値が下落するマンション

新築戸建て住宅と同様に新築マンションであっても資産価値は年々下落していきます。

しかし戸建て住宅との最大の違いは、不動産としての資産価値が0とならず、ある程度の金額で固定されることです。

具体的には区分所有の鉄筋コンクリート造の新築マンション1室を3,000万円で購入したとします。

毎年不動産の価値は下落していきますが、20年目に500万円になった時点で価値の下落がストップするイメージです。

※年数と金額はイメージです。

スタートは同じ3,000万円でも木造戸建て住宅と鉄筋コンクリート造のマンションでは30年後の価値が0円と500万円で差が出るということです。

戸建て住宅とマンションで価値の底値が異なる理由

なぜ同じ新築物件にも関わらず、価値の底値に差が出るのでしょうか?

答えは、構造部材による設計耐用年数の違いです。

一般に日本の木造住宅では耐用年数が30年といわれており、その耐用年数いっぱいの30年を目安に不動産としての資産価値がなくなると考えられています。

一方、マンションに多い鉄筋コンクリート造では、コンクリートの強度により耐用年数が異なるものの、一般的には100年以上の期間であると考えられています。

これの耐用年数の差が、30年後の不動産の価値の差を肥大させる原因です。

築古マンションのリノベーションを勧める理由

ここまで読んだかたで勘のいい方は気づいたかもしれませんが、築古(ここでは30年とします)のマンションは購入時の価値が下落しにくいです。

築古のマンションを買って前面リノベーション(リフォーム)すれば、建物そのものの価値を保ったまま、綺麗な住戸に住めるということです。

ただし築古マンションの購入には大きな落とし穴もありますので、紹介していきます。

築古マンション購入時の注意点

空き室はでていないか

対象のマンションに空室はないですか?

所有者はいるものの誰も住んでいない空家はないですか?

これらの空き部屋があると後述する管理費用の面で不安が出てきます。

積立修繕金はプールされているか

修繕積立金とはマンションの所有者が毎月積み立てる、メンテナンスのための費用です。マンションの住民には、お金ほしさに積立金を滞納している人がいる可能性があります。将来の大規模メンテナンスに備えて、十分な計画と十分な貯金があるかを必ず確認しましょう!

確認方法は、マンションの管理組合に備え付けられている、帳簿に記録があります。不動産業者を通じて、閲覧を申し込みましょう。

定期的にメンテナンスが行われているか

過去きちんとメンテナンスが行われている物件かを確認しましょう。

適度にメンテナンスが行われていないと、修繕積立金の未納や管理組合の無計画さが表面化しているということです。

先に価値の下落の心配がないと言いましたが、本来必要なメンテナンスが行われていないマンションに関しては、例外です。

見た目も中身もボロボロの不動産に価値は付かないですよね。

このメンテナンスの記録も管理組合に備え付けられていますので、帳簿と同じく不動産屋を通じて閲覧を申し込みましょう。

さいごに

いかがでしたか?

今回はマンションに特化してメンテナンスと価値についてお話しましたが、戸建て住宅であっても最低限のメンテナンスは必須です。

ちきんと手入れがされた物件にはそれなりの付加価値が付くことを覚えておきましょう。

記事を読んであただきありがとうございました!

ABOUT ME
osyaberi
もともと住宅がすきで建築の世界へ。 在学中リフォームの奥ゆかしさを知り、ベンチャーリフォーム会社へ。 トップ営業マンかつ建築士として活躍していたが、何となく飽きてしまい 建築材料を極めようと材料卸へ! そこそこ活躍できるようになったところで、退職し一級建築士として様々なアドバイザー活動を継続中